首套房刺激政策出台，专家预计后期需求将分化

8月25日，新华社报道称，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

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据住建部介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

受利好消息影响，资本市场立即作出反应。据Find显示，截至收盘，A股房地产开发板块上涨0.89%。96只成分股中，61只飘红。

其中，中迪投资(000609)涨停，京投发展(600683)涨幅达9.99%，大龙地产(600159)、渝开发(000514)等企业涨超5%，中华企业(600675)、华发股份(600325)、滨江集团(002244)、天健集团(000090)、天房发展(600322)、招商蛇口(001979)、万通发展、金地集团(600383)、万科A、城投控股(600649)、保利发展录得3%以上的涨幅。

港股内地房地产板块涨0.32%。54只成分股中，20只股票录得上涨。其中，新天地产集团涨幅达20%，北京建设涨超13%，碧桂园、富力地产、宝龙地产、花样年控股涨逾3%。

简单来讲，“认房不用认贷”可以理解为，只要家庭成员在所在城市无房，即可认定为首套，而不看是否有贷款记录。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是对目前热点城市“认房又认贷”的首套房贷款认定的重大调整，其目的是释放几类需求：

一是父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还；

二是子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；

三是在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；

四是前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

易居研究院研究总监严跃进指出，这次政策需要注意到一点，即这一政策是纳入到一城一策的工具箱中的，是供各城市自主选用的。

“这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次是对大城市的落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定‘认房不认贷’政策。”严跃进表示。

他进一步分析到，鉴于一线城市目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策，即取消原来的认房又认贷政策，而改为认房不认贷政策。

58安居客研究院院长张波也认为，“认房不认贷”落地不应再等待。从三部门共通推进“认房不认贷”来看，“认房不认贷”政策在全国大面积落实，尤其是在部分一二线热点城市落地的节奏开始加快。

张波表示，从“认房不认贷”政策落地后的效果来看，意味着“卖一买一”改善需求，首付比例将大大降低，房贷利率也将同步降低，这对于进一步释放改善型的置换需求将起到重要推动力，但需求释放的持续性以及在各地的效果，预计还将呈现一定分化。

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